相続税評価において、借地権割合というものがございます。
これは、相続財産に借地権が含まれる場合、その借地権価格を求めるのに使用されます。
逆に、借地権が付着した宅地（底地、税務上は貸宅地といいます）の所有権価格を求める際にも使用されます。
たとえば、1㎡あたり10万円の宅地に借地権が設定されていたとしまして、借地権割合が40％だとしますと、
借地権価格＝10万円×40％＝4万円
底地（貸宅地）価格＝10万円×（1－40％）＝6万円
と計算されます。
ところで、「たわけ」という言葉がございます。
これは、1枚の田んぼを2枚に分けると、生産性が落ちるので、田んぼを分けるのは愚かだということで、愚か者を表す言葉です。
平面的に土地を分割するだけでなく、権利関係上、更地を借地権と底地に分ける行為にも同様のことが言えます。
すなわち、更地であれば所有者は好きなように土地を使い、また売ることもできます。
借地権であれば、土地を使うことはできても、売ることは難しくなります。
一方、底地は、好きなように使うことができず、売ることも難しく、地代収入を得るだけしかできなくなり、その地代も満足できる金額を得ることは難しくなります。
つまり、更地を借地権と底地に分けることによって、借地権も底地も、経済価値が下落してしまいます。
ですから、
借地権価格＋底地価格＜底地価格
というのが、一般的な認識です。
しかしながら、相続税評価にかかると、現実に宅地が借地権と底地（貸宅地）に分割されているにもかかわらず、分割によって減少した経済価値については考慮されません。
財産評価基本通達6（この通達の定めにより難い場合の評価）この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。
が適用されましたが、借地権または底地（貸宅地）の評価はすべて、この通達により難いと私は思っています。
