不動産の調査においては、上下水道や都市ガス等の供給処理施設の整備の状態を調べます。
福岡県では、西部ガスの供給エリアに該当することが多いです。
したがって、必然的に、都市ガスの整備の状態を西部ガスに照会することになるわけです。
そして、これまでは住宅地図をＦＡＸで送信して、ＦＡＸで回答をいただく、という流れでした。
いちおう、オフィスにはＦＡＸがあるのですが、ガスの照会のほかには、あまり使うことがありませんでした。
ところが、西部ガスも、ついに先月から、不動産調査に係る埋設管問い合わせがＷＥＢ照会になりました。
この夏、大阪ガスに照会する機会があったのですが、大阪ガスは既にＷＥＢ上で紹介するシステムになっておりましたので、いずれ西部ガスもＷＥＢになるだろうと思っておりましたが、やはりＷＥＢ照会は快適です。
これで、いよいよＦＡＸを使う機会がなくなりつつあります。
本日、新聞に載っていた記事から。
那珂川市では、コミュニティバスの運行を委託していた西鉄の深刻な運転手不足により、運行の継続が困難になったということで、新しい交通体系に移行する方針です。
どう変わるかと申しますと、車両を小型化して、かつ、ＡＩを活用したオンデマンドバスを導入するようで、既に、那珂川市と西鉄、第一交通産業、ネクスト・モビリティの４者で協定が締結されたようです。
コミュニティバスとは、法的な定義は明確ではないようですが、2006年に国土交通省が発出した「コミュニティバスの導入に関するガイドライン」においては「交通空白地域・不便地域の解消等を図るため、市町村等が主体的に計画し、以下の方法により運行するものをいう（以下、略）」という定義づけがされているようです。
福岡県においても、各市町村にコミュニティバスが運行されており、さまざまな形態の運用がみられます。
その上位概念として、国土交通省では「地域公共交通確保維持改善事業」というものがあり、コミュニティバスのほか、過疎地域等のデマンドタクシー、離島航路・航空路等の運行を維持確保するための予算が組まれています。
福岡県のホームページによりますと、令和７年度に、「地域公共交通確保維持事業により運行を確保・維持する運行系統の概要及び運行予定者（地域間幹線系統）」として、西鉄バスのほか、堀川バス、昭和自動車、ＪＲ九州バス、甘木観光バス、新宮タクシーなどが挙げられております。
運行系統を見てみますと、新宮タクシーが運行するのは新宮町のコミュニティバスのようですが、ＪＲ九州バスが運行する直方～博多間のルートなどは、普段、路線バスと認識していた便のようです。
私が住んでいるのは、かつて西鉄宮地岳線が通っていたエリアで、宮地岳線が廃線になってからは、専ら路線バスが公共交通の手段となり、便利なマイカーに頼るようになった結果、路線バスの利用者が減少し、そうすると路線バスも便数を減らし、ますます公共交通の利便性が減退している、という悪循環が起こっております。
運行事業者の事業性と公共性のバランスというのは、まちづくりにも通じるものがあり、市町村においても頭を悩ませる難しい問題だと感じます。
昨日、不動産鑑定士試験の合格発表がありました。
まずは、147名の合格者のみなさま、おめでとうございます。
今年の合格者の平均年齢が33.1歳。
私が合格した平成25年はたしか34.8歳でしたから、少しずつ下がっているようです。
試験内容も、実務のみならず、人生の酸いも甘いも経験した人しか合格しない試験から、きちんと勉強すれば合格する試験へと変遷しているようですので、目的を果たしていると思います。
一方で、60歳以上の受験者が69名で合格者がゼロ。55歳以上60歳未満の受験者が70名で合格者が2名。知力と体力が試される試験になっているようです。
なお、試験は600点満点で、平均点が297.3点で合格ラインが400点となっております。また、各科目に足切りが設定されているようですので、厳しい試験であることには変わりありません。
国土交通省のHPでは、「出題の趣旨」という文書が発表されておりますので、今年は残念な結果に終わった受験生の方も、「何が問われていたのか」「何を書けばよかったのか」を復習していただければと思います。
ところで、試験に合格すると、実務修習がスタートするわけですが、昨日合格発表があったばかりなのに、実務修習の申請が11月12日まで（みなし履修は11月1日まで）となっておりますので、けっこうハードなスケジュールですが、忘れないように申請してください。
以前、タワマン節税において、いわゆる「伝家の宝刀」と言われる財産評価基本通達総則6項を適用した国側が勝った裁判がありました。
今回は、不動産の評価ではないのですが、気になりましたので。
本件は、非上場株式の相続税評価が争点です。
納税者は財産評価基本通達による評価額で申告を行いました。
国側は外部に委託して評価した交換価額と乖離しているとして、総則6項を適用して、この外部に委託した評価額での更正処分を行いました。
タワマン節税と同じ構図です。
通達が「上級行政機関が下級行政機関に対して拘束力を持つ」ものであったとしても、財産評価基本通達は公にされているものであり、「時価とは（略）この通達の定めによって評価した価額による」と書いて、これを公表しているのですから、この通達に従って求めた評価額を否認されるはずがない。
また、総則6項を適用するのは納税者側であって、国税庁がこれを適用するというのは、この通達に不備があることを認め、さらに、その不備がある通達を公にして納税者に公表していることを認める結果になるので、国税庁がこれを適用することができれば、納税者は安心して申告することができない。
というのが私の見解です。
しかしながら、タワマン節税では、納税者側が負けました。
裁判でも、租税回避の目的はけしからん、と裁かれました。
今回は、納税者側が勝ちました。
租税回避が目的ではないと認められたから、のようです。
本件は、不動産の評価ではありませんが、相続税の申告にあたって財産の評価額が問題になる場面は、不動産鑑定士にとっても他人事ではありませんので、気になるところです。
10,000アクセスを機に、まとまった文章を書かないといけない、と思いながら、更新が滞っておりました。
2か月も空いてしまいましたので、通常記事を更新することにしました。
本日の新聞に、国土交通省が2025年度から、老朽化したマンションの解体費用を支援する方針を固めた、という記事を見つけました。
要するに、分譲マンションの建替えの問題かと思います。
老朽化マンションは、これから問題になるであろうということが目に見えています。
ですから、対策という意味では有意義な支援だと思います。
記事によりますと、2022年末に126万戸であった「築40年以上」のマンションが、2042年末には445万戸と、20年で約3.5倍になる、という試算が出ています。
分譲マンションの建替えが進まないという点は以前から問題になっておりまして、法改正などで建替えのハードルを下げて、建替えを進めやすくしてきましたが、それでも今後も問題になってくることが予想されます。
まず、区分所有権という形で、たくさんの所有者がひとつの建物に関わっている点が、問題を難しくします。
次に、新築マンションの需要の中心が一次取得者であることを考えると、30歳で購入して、建替え時期の40年後で70歳、50年後で80歳。
建物だけでなく、居住者の高齢化も進む点が、問題を難しくします。
そして、資産価値や需要が高ければ、市場に流通するので、「滞る」ということはないのでしょうけれども、「うまみ」がないから建替えが進まないという側面があります。
私見ですが、人口減少が進む中で分譲マンションを建て続けて、高い需要をキープすることが困難であることは明らかです。
また、分譲マンションの購入者は、40年後50年後先のことなど、そこまで深く考えていないのが一般的ではないでしょうか。
本来、民間の責任である部分の後始末に、公金を投入することには疑問がありますが、対策としてはやむを得ない、という結論に至るのでしょう。
区分所有権という権利形態に無理がある、と私は思います。
合格してから何年が経つでしょうか。
不動産鑑定五訓の中に、
「常に能力・資質の向上をはかり、自己研鑽に努めなければならない」
という言葉がございます。
しかし、試験という観点からは、資格者の多くが、合格直後に最も能力が上がっており、時間が経つにつれて緩やかに下降していくのではないでしょうか。
もちろん、実務に頻出する知識は増えていくでしょうし、頻度の低い法律知識などは、出くわしたときに調べ直せばよいので、特に問題はありません。
とはいうものの、脳ミソは鍛え続けないといけない。
ということで、私は資格者になってからも毎年、短答式試験だけは解いてみることにしています。
ちなみに、試験問題と回答は、国土交通省のホームページに公表されています。
結果発表。
鑑定理論 32/40
行政法規 18/40
落ちました。
行政法規は、間違えてもいいんです。
実務で出くわしたときに調べれば済みます。
でも、鑑定理論を8問も間違えたのは、我ながらたるんでいます。
日々の自己研鑽に努めます。
正式な試験の合格発表は6/26（水）です。
受験生のみなさんは気が気でない時期と思いますが、果報は寝て待ってください。
お知らせがもうひとつ。
当ブログ開設から3年あまりが経ちますが、総アクセス数が間もなく10,000アクセスを迎えようとしております。
ご覧いただいている皆様、本当にありがとうございます。
10,000アクセスに到達しましたら、少しまとまった文章を書いてみようと思っております。よろしくお願いいたします。
