不動産鑑定士の自由研究

不動産鑑定士という職業の認知度アップに貢献したい

中小企業診断士という仲間

以前、不動産鑑定士の認知度が低い、ということを書きました。

仲間を探すわけではないのですが、中小企業診断士という士業も、なかなか認知度が低いのではないでしょうか。

中小企業診断士は、全国に約2.7万人の登録者がおりますが、友達が中小企業診断士、という方は多くないのではないでしょうか。

 

とあるyoutubeチャンネルで中小企業診断士が対談をしておられました。

その中で、ブランディングをするのは中小企業診断士の仕事であるはずなのに、なぜ自分自身の資格をブランディングできないのかと自虐的におっしゃっていたのが面白かったので、ご紹介させていただきました。

 

不動産鑑定士中小企業診断士も、難しい試験を通って専門的な知識もあって、社会のお役に立てるスキルを持っていて、なおかつ職人気質のキチンと仕事をする人ばかりであるのに、認知度が低く、ニーズが高まらない仲間である点、まことに残念です。

相談案件 相続税評価におけるボロボロな建物

以前にも書いたかも知れませんが、不動産鑑定士という職業を理解していただくために大切なことですので、何度も書きますが。

 

「不動産の経済価値を判断する」のは、なにも不動産鑑定士に限ったことではありません。

不動産にかかわるすべての方が、何らかの価値判断を下していると思います。

 

では、不動産鑑定士は何をする人かと言いますと、極端な言い方になるかも知れませんが、それを公に示すためにハンコを押す人、とでも言いましょうか。

誰かに何かを主張する際の「虎の威」なわけです。

 

そこで、われわれ不動産鑑定士が思っているよりも、世の中の方は不動産鑑定士にうまく乗りこなす方が多くいらっしゃいます。

 

税理士さんはその中でもピカイチのセンスをお持ちです。

 

こんなご相談を受けました。

相続した建物がボロボロなんだけど、財産評価基本通達どおりに評価すると、けっこうな評価額になってしまう。

相続税評価では、建物価格は固定資産税評価額ベースで評価しますが、固定資産税評価は、建物の残価率を20%としているので、どんなにボロボロでもけっこうな価格がつきます。)

でも、不動産市場ではそんな価格で売れないよね。

だから、そんな価格では売れないって書いて。

 

相続税評価ですので、相続税法に則って評価するのが原則で、特段の事情があればいろいろと考えてくれるみたいですけど、相続税法の枠組みを外れたところでどんなに主張しても、税務署がダメと言えばダメなんです。

 

ですから、こういうときは、税務署から突っ込まれたら税理士さんが対応するし、もちろん100%大丈夫というわけではないけれども、成功すれば税金が安くなります、という提案を、税理士さんがクライアントに提案するわけです。

今は税理士さんも、クライアントに提案して差別化を図らないといけないので、たいへんです。

われわれ不動産鑑定士は、税理士さんとクライアントに宛てて意見書を提出します。

その意見を参考に、税理士さんが申告する、という流れになります。

税理士さんのお知恵には感服するばかりです。

不動産鑑定評価の報酬と仲介手数料

少しだけ、お金の話をさせてください。

以前、マイホームを買うときに鑑定評価を依頼する方はなかなかいらっしゃらない、

ということを書きました。

でも、そんな方でも、仲介業者さんには、何の疑問もなく仲介手数料を支払っておられます。

仲介手数料として取引金額の3%+6万円を請求されて、迷いなく支払われます。

私もマイホームを買うときに、不動産業者さんに支払いました。

でも、一般的に知られている「3%+6万円」は「法定金額」ではなく、

法定金額の「上限」なのです。

ところが、上限いっぱいいっぱいを請求されても、みなさん快く支払われるのです。

もちろん、それがいけないと言いたいのではありません。

仲介業者さんが気持ちよく動いてくれたから、気持ちよく支払うのだと思います。

だけど、3%+6万円って、けっこうな金額です。

たとえば、1億円の物件を取引したら、仲介手数料は306万円(+消費税)です。

一方、不動産鑑定評価の報酬は、1億円の物件でも、せいぜい数十万円です。

もしこの鑑定評価で、相場より1000万円ほど高く売りつけられようとしているのが発覚したら、ずいぶんお得だと思うのです。

それでもなぜか、仲介手数料は快く支払うのに、鑑定報酬を支払うのは惜しいようなのです。

いま一度、不動産鑑定評価の有効性を見直していただけると、ありがたいです。

そして、(仲介手数料との比較において)不動産鑑定評価報酬がリーズナブルであると、認識を変えていただけると、たいへんありがたいです。

 

不動産鑑定士の土木の知識、建物の知識

いちおう不動産鑑定士という職業を認識してくださっている方でも、

不動産鑑定士は土地の価格を決める人、という見方が多いように感じます。

 

でも、民法86条にも「土地及びその定着物は、不動産とする」と定義されているように、建物も不動産なのです。

 

ひとつには、不動産鑑定士にお仕事を依頼してくださるクライアントの中に、建設業者さんや土木業者さんが多いせいかも知れません。

 

えっ、なぜ建設業者さんが不動産鑑定士に依頼を?

と思われるかも知れませんが、建設業者さんや土木業者さんは、わりと多角的にご商売をされていることが多く、特に不動産賃貸業をされていることが多いです。

 

そんなわけで、専門家である不動産鑑定士より建物に詳しいクライアントや、土木工事に詳しいクライアントに与することとなります。

 

とはいうものの、たとえば建物の価格ひとつとっても、理屈の世界ではいろいろな考え方があって、実際に建物を建てておられる方とはまた違った論点がありますので、われわれが引け目を感じることはないんですけど、わりと素人扱いされることが多いように感じます。

レトロ不動産 陸軍上西郷航空廠弾薬倉庫

レトロな建物にも心惹かれます。

 

「廃墟探索地図」というサイトによりますと、昭和18年築の弾薬庫ということです。

 

33.746447281533165, 130.51022949654018

 

googleマップの座標値です。

 

農地の中にたたずむ姿は、教えてもらわないと弾薬庫とは分かりません。

 

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陸軍上西郷航空廠弾薬倉庫1

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陸軍上西郷航空廠弾薬倉庫2