不動産鑑定士の自由研究

不動産鑑定士という職業の認知度アップに貢献したい

貸地の造成費の取扱い

相当にマニアックな論点ですが、実務上よくあるケースについてご紹介させてください。

 

いわゆる造成前宅地(造成すればすぐに宅地として利用可能な土地のことで、宅地地域内の現況農地をイメージしていただければ。たとえば、農地地域の中にバイパス道路が開通して、道路沿いの農地が順次、造成されて、ロードサイド型店舗が建ち並びつつある地域のイメージです)を貸地する場合、宅地造成に要する費用を、借地人が負担する場合が多いかと思います。

 

この場合、借地を貸主に返すときに、造成した土地を耕して、再び農地にして返すことはないでしょう。

一般的に、その経済価値は「宅地>農地」ですから、貸主は費用負担なしに所有する土地の経済価値を上昇させてもらって、返してもらうことになります。

 

では、借主が負担した造成費は、どのように扱われるべきでしょうか。

 

これには、大きく分けて、ふたつの考え方に整理できると考えられます。

 

ひとつめは、税務上の考え方。

借地にあたって借主が負担した造成費は、「権利金」を構成するという考え方です。

この場合、借地にあたって借主が権利金を支払っていますので、借主に借地を返還するにあたっては、借地人が有している借地権を貸主に買い取ってくれるよう求めることができると考えられます。

 

もうひとつは、民事的な考え方。

借地にあたって借主が造成費を負担したことで、貸主の財産の価値が上昇していますので、その分を金銭で支払ってください、ということになるかと思います。

専門的な用語で説明しますと、借主は貸主に対して有益費償還請求権を有することになる、という考え方です。

 

個人的には、後者のほうが鑑定評価の考え方になじむかと思いますが、賃貸借契約が終了した場合のお金の動きは、双方似たようなものになると考えられます。

 

すなわち、

(税務) 借地権(=造成費相当額)の買取請求

(民事) 有益費(=造成費相当額)の償還請求

ですから、貸主は土地を返してもらうにあたって、借主に造成費相当額を支払うのが相当と考えられます。

 

一方、契約の終了にあたって、立退料、移転補償金その他一切の金銭を負担しない旨の特約がある場合には、借地期間中に地代と相殺する形で、貸主が造成費相当額を負担するのが相当と考えられますから、借主が負担した造成費が、地代に影響を与えるものと考えられます。

 

逆に、造成費を負担してもらった分、地代を抑えてます、というのであれば、土地の返還時に借地権の買取請求や有益費の償還請求をするべきではない、ということになると考えられます。

 

土地賃貸借の当事者は、借主が造成費を負担したケースにおいて、どのような地代水準になっているのか、改めて見直されるとよいかも知れません。

 

令和4年不動産鑑定士試験短答式(不動産の鑑定評価に関する理論)を解いてみました

31/40

(正答率77.5%)

 

いちおう合格点をクリアしましたが、資格者として恥ずかしい数字になってしまいました。

これでも、受験生だったときは3問しか間違えなかったのですけど、やはり不断の努力が必要だと感じたしだいです。

 

実務家として、還元利回りを求める問題や、実質賃料を求める問題は、さすがに間違えませんでしたが、重箱の隅をほじくるような問題には、しっかり引っかかりました。

 

実務を行う上では、関連事項が基準のどのあたりに書いてあるか把握しておけば、案件ごとにカンニングができる点を考慮しますと、これらを頭の中に叩き込んでおかないとおけない受験生はたいへんですね。

 

それも、すべての資格者が通ってきた道です。

それゆえ、資格者どうしには、なんとなく、連帯感があるように感じます。

 

論文式試験まで、まだ時間があります。

ここからのスパートで、点数はまだまだ伸びます。

受験生のみなさん、体調には気を付けつつ、がんばってください。

 

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本日 短答式試験

本日は、不動産鑑定士試験(短答式)でした。

受験生のみなさん、おつかれさまでした。

 

改めて受験案内を見てみますと、試験会場は東京が2箇所、そのほか、

・札幌

・仙台

・新潟

・名古屋

・大阪

・広島

・高松

・福岡

那覇

ですから、たとえば福岡会場で受験される方というのは、おそらく九州各地から集まって来られた受験生のみなさんであると思います。

各会場、遠方からの受験生も多かったのではないでしょうか。

旅費もバカになりませんから、本気度の高い試験であることが分かると思います。

 

本日の問題と模範解答は、近いうちに国土交通省のホームページに公開されると思いますので、私も挑戦してみたいと思います。

評価事例 家賃の増額請求交渉

改めて感じること。

それは、不動産鑑定士のアピール不足です。

 

開業してみて、サラリーマンの頃より、いろいろな方と触れ合う機会が増えて、改めて感じます。

 

そもそも、このブログを始めた目的は、不動産鑑定士の認知度アップに貢献すること、でした。

 

今は、不動産鑑定士の活用法を知っている一部の方が、うまく不動産鑑定士を活用して、結果として得をしている、というのが現状ではないかと感じています。

もちろん私も、そのように不動産鑑定士をうまく活用していただける方に、うまく使っていただければ幸せなのですが、最終目標は、これまで不動産鑑定士と一緒に仕事をしたことがない、という専門家の方に、不動産鑑定士というのは使い方によっては使える人種だと実感していただき、喜んでいただくことです。

 

というわけで、しばらくは評価実績のご紹介にも力を入れていきたいと思います。

そんな使い方もあったのか、と認識していただければ幸いです。

 

まずは、弁護士さんからのご紹介が多い、賃料(地代・家賃)に関する評価から。

 

オーナー側の立場で、賃料の増額を請求したい場合。

これは、求める賃料の種類が「継続賃料」となります。

(不動産鑑定評価で求める賃料には、「新規賃料」と「継続賃料」があります。詳しくは、いずれご説明できればと思います。)

 

裁判所は、現行賃料を「いったんは当事者双方で合意をみた賃料」ということで、大幅な賃料改定を認めたがらない傾向にあります。

つまり、「合意」に重きを置いた裁定ということです。

 

ですから、現行家賃が坪1万だとして、新規に賃貸借契約を結んだら坪2万だから、坪2万に増額してくれ、と請求しても、裁判所は認めてくれないでしょう。

2万を目標に交渉することは可能ですが、賃借人が多少でも歩み寄ってくれるなら、裁判までもつれ込まないうちに、どこかで妥協することが得策であるケースが大半です。

 

どこで折り合えば得なのか、これは不動産鑑定士の専門分野です。

今後の展開を事前に見通して交渉に臨めば、無駄な労力を省くことができます。

 

そして、それは契約ごとに異なります。

これは、裁判所が重視する「合意」をした時点(これを直近合意時点といいます)が、賃借人によって異なるためです。

 

ですから、保有するビルのテナントに、一斉に賃料の増額請求を行うケースでも、賃借人ごとに、妥協すべき賃料というのは異なるのです。

 

その点、ご理解いただければ幸いです。

 

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今年も不動産鑑定士試験(短答式)が迫ってきました

ほかにも書きたいことはたくさんあるのですが、取り急ぎ、今年も迫ってきた不動産鑑定士試験(短答式)について。

 

今年の短答式の試験は5/15(日)ということで、受験される方は今が追い込みの時期かと思います。

特に、働きながら受験される方にとって、この大型連休は勉強時間を稼ぐチャンスです。

 

国土交通省のホームページには過去7年分の問題と解答が掲載されていますので、すべて解いて、間違い直しをして、すべての年で合格点をクリアできれば、自信を持って本番に臨めます。

そんな時間が確保できるのも、この連休が最後になるでしょうから、時間を大切に使ってください。

 

ところで、昨年の短答式の合格率は36.3%(合格点は70%)ですから、昨年の宅建試験の合格率15.6%(合格点は68%)より、合格率はずいぶん高くなっています。

 

ラストスパート、がんばってください。

 

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不動産鑑定士の継続研修について

本日、日曜日ですが、事務所に来ています。

何をしているかと申しますと、不動産鑑定士協会が提供してくれる研修をeラーニングで受講しているのです。

いま受講しているのは、個人情報保護法の改正について、です。

 

不動産鑑定士になりますと、毎年、15単位の研修を受けなければなりません。

地価公示などの公的な業務を行うには、この継続研修の受講が必要になります。

 

コロナ後、研修会はWEBで配信されることが増えましたので、いろんな業界におきまして、環境はずいぶん改善したことと思います。

 

私はFP協会に所属するAFPでもあるのですが、こちらも同様に、継続研修を受ける必要があります。

こちらは毎年ではなく、2年間のうちに、となっておりますが、1年が経過した時点で、いまだに0単位です。

 

ふたつの資格を合わせますと、毎年けっこうな数の研修を受けなければなりません。

改めて、二足のわらじは大変だと実感しております。

 

こちらが私の事務所になります。

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独立開業しました

2022年4月1日

独立開業しました。

 

さまざまな手続きに追われています。

 

ゆっくりブログを書く時間がとれません。

 

少し古いデータになりますが、国土交通省によりますと、平成29年1月1日時点におきまして、

 

不動産鑑定士不動産鑑定士補 9,532人

不動産鑑定業者 3,311業者

 

ですが、不動産鑑定士の人数が1人の不動産鑑定業者は、全不動産鑑定業者の85.1%となっております。

つまり、サラリーマン不動産鑑定士は、ごくごく少数派であることが分かります。

 

参考  https://www.mlit.go.jp/common/001204366.pdf

 

ここ福岡県の実態をみましても、複数の不動産鑑定士が所属する業者は、いわゆる大手3社のほかは、ほんの少数です。

 

さて、こちらが私の事務所になります。

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今後とも、よろしくお願いいたします。