中古の戸建住宅市場について思うことを書きたいと思います。 私は中古戸建を買って住んでおります。 なぜかというと、補助者時代の薄給のころで、新築が買えなかったからです。 しかしながら、今の家にはたいへん満足しております。 日本の住宅事情と言いま…

前回、不動産鑑定評価においては、敷金や礼金も考慮して、収益価格を求めます、というお話をしました。 たとえば敷金だと、預かったままではなく、これを運用して得られる運用益を、当該不動産の収益にプラスします。 つまり、お金がお金を生む、という、資…

できるだけ分かりやすいテーマを取り上げるように心掛けているのですが、不動産鑑定士という人種は、実はこんなこともきちんと考えています、というお話をさせていただきたいと思います。 きわめてマニアックな業界雑誌で「Evaluation」というものが発行され…

評価をするうえで必要になり、福岡都市圏の住宅団地について調べておりますと、国土交通省が「全国のニュータウンリスト」というものを発表していましたので、ご紹介したいと思います。 開発面積16ヘクタール以上のものしか載っておりませんが、それでもたい…

とある分譲地 地球規模でみると、ほんの小さな高低差でも、家を建てるとなると大掛かりな造成工事が必要になります。 立派な擁壁です。 擁壁工にはもちろん費用が掛かります。 そして、擁壁は宅地を形成するために土地と一体になっていますので、評価上は土…

戸建住宅には立派すぎる橋 ずいぶん立派な橋が架かっていますが、その先には戸建住宅が1戸。 ですから、橋の上も、この住宅の居住者が独占的に使える、という意味では、少し土地を得した気分になるかも知れませんが、万が一、この川があふれて橋が使えなくな…

前回、心理的瑕疵のある物件を評価するにあたって、競売評価では市場性修正という減価を行うと書きました。 これは、不動産の経済価値に対するアプローチとして、費用面からアプローチした積算価格を求めるうえで、単純に 土地価格＋建物価格＝複合不動産の…

国土交通省がパブリックコメントを募集しています。 「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」という、なんとも長い名前のガイドラインです。 要するに、「事故物件」のことです。 不動産業者が「買主」または「借主…

「更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない土地をいう」 〇か×か。 ずいぶん前の不動産鑑定士試験に出た問題を、ふと思い出しました。 答えは×。 ひっかけ問題ですね。 正解は 「建物等の定着物がなく、かつ、使用収…

土地の評価単位についての考察です。 不動産鑑定評価において、どこまでの範囲をひとつの物件として評価するのか、という規定は、特にありません。 これは、鑑定評価の依頼目的に合致させる必要があるためと思います。 事業の継続を前提として事業用不動産を…

遺産分割のお話し合いの真っ只中におられる代理人弁護士さんからのご依頼です。 主な相続財産は、不動産がふたつ。 相続人は（熟年の）お子さまがふたり。 ひとつが自宅で、ひとつがアパート。 あまり具体的なことは言えませんが、相続人のうちのひとりが自…

日本で最も地価が高いところは銀座の「山野楽器」ということになっているようです。 私は銀座に行ったことがないんですけど、毎年、3月末ごろになりますと、国土交通省から地価公示の結果が発表されまして、そのなかで最も高値をつけるのが「中央5-22」とい…

前回は、配偶者居住権の価格を求める場合、その場面によって求め方が異なり、相続税の申告にあたっては、相続税評価額でよいけれども、遺産分割協議などの「時価」が求められる場合には、相続税評価額では事足りない、というお話でした。 そこで、配偶者居住…

実は、期間限定で、不動産鑑定士協会連合会のホームページで 「配偶者居住権等の鑑定評価に関する研究報告」 というものが、一般の方でも閲覧できるようになっておりますので、ご興味がございましたら、ぜひご一読いただければと思います。 さて、相続税の申…

まだ実務でやらせてもらったことはないんですけど、「配偶者居住権」の価格または「配偶者居住権が付着した建物及びその敷地」の価格を求めてください、というご依頼があった場合に備えて勉強中です。 相続に関連して不動産鑑定評価をご依頼いただく場合とし…

M＆Aに伴いまして、保有不動産の評価をさせていただく機会がございます。 たいていの場合、会社の帳簿に載っている不動産の簿価と、時価との間には、大きな隔たりがあるものです。 M＆Aを行うにあたって、会社の純資産を把握する必要があるでしょうから、わ…

不動産鑑定士の仕事は、 「不動産の価格を求めること」ではなく、 「その価格が適正であることを誰かに示すこと」であると、 以前より主張しておりますが、もちろん専門家ですので、不動産の適正価格を求めることはできます。 それは不動産鑑定士が出せる価…