福岡市役所に行ったついでに、一枚撮ってきました。
少し目を離しているうちに、街の景色がどんどん変わっていきます。
これまで、相続した空き家の売却益のうち、3,000万円が実質非課税となる譲渡所得税の特例がありました。
ただし、いろいろと要件がありまして、ざっくり言いますと、旧耐震基準で建った危険な空き家を
①耐震改修して売る
②取り壊して更地にして売る
のいずれかの場合に適用されました。
空き家対策の特例ですので、趣旨には適っています。
しかし、誰も住んでいない空き家を相続したばっかりに、費用をかけて耐震改修または取壊しを行う相続人の負担は軽くないものと思われました。
2024年1月から、この要件が緩和されまして、相続人が直接手をつけなくても、売った先の買主さんが耐震改修または取壊しをした場合でも、この特例が適用されることとなりました。
おそらく、想定される買主さんの多くが、建物を取り壊して建て替えを行うために買うものと思われますので、あらかじめ相続人が取り壊さなくても、空き家対策という観点からは同じ結果が得られます。
ただし、「譲渡の時からその翌年の2月15日までに」取り壊さなければ、特例が受けられません。
それまでに買主さんが取り壊してくれないリスクを回避するために、売買契約の中で特約を付す必要が出てまいります。
国交省が、特約の文言例を公表しており、履行できなかった場合の損害賠償請求を盛り込むことなどが推奨されているようです。
買主さんからすると、せっかく自分の物になったのに、取壊しのタイミングまで指定されるという負担があります。
これまで相続人の負担だったものが、買主に移動しただけとも言えますが、空き家対策が進むのはよいことだと思います。
あっという間に新年も10日ほどが過ぎております。
今年はじめての更新ということで、今年もよろしくお願いいたします。
ところで、今朝の新聞に気になる記事が載っておりましたので、ご紹介いたします。
土砂災害警戒区域というものがございます。
土石流やがけ崩れ、地滑りの恐れがあるエリアを指定するもので、福岡県内には2022年度末で18,281箇所の指定があるということです。
デジタル地形図などを用いた測量技術により、新たに13,662箇所の、いわゆる指定基準を満たす場所が見つかったようで、10年間をめどに、人家のある場所を優先的に指定していくようです。
たしか、昨年の大雨では、久留米市で、土砂災害警戒区域の指定がないエリアで土石流が発生したような記憶がございます。
この制度、根拠法令は長い名前なのですが、一般的には「土砂災害防止法」と呼ばれるものでして、危ないエリアに指定されるものが二種類ございまして、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)と、もっと危ないエリアの土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)がございます。
(正確な用語は、条文にあたってみてください)
私の理解では、イエローゾーンは「危ないよー」と言われるだけですが、レッドゾーンはいろいろ制限されます。
けっこう重要な行政法規です。
そして、ご覧のように、これからも年々、指定の範囲が変わっていきますので、不動産実務に関わる方は、面倒がらずに、都度都度きちんと調査するようにしましょう。
2023年も残りわずかとなりました。
思えば、一年あっという間に通り過ぎていく感覚です。
2023年もありがたいことに、たくさんの方に出会い、大いに助けていただきながら、なんとかやって来られました。
このブログを読んでくださっている皆様をはじめとしまして、私にかかわっていただきました皆様に、あらためて感謝申し上げます。
ところで、昨日、取引所の大納会も終わりました。
日本経済新聞のネット情報によりますと、2023年の東証RIET指数は、
1/4:1,935.0で始まり、12/29:1,851.5が終値となっております。
高値は9/6:1,969.0、安値は3/20:1,789.0とのことでした。
正直申しましてJリートは、米国の地銀の破綻とか、FRBの金利政策とか、平凡に生活していくうえで、あまり影響を感じない出来事によって価格が上下するようですので、直接的に業務に関わらないと、なかなか自分事として実感しがたい部分があります。
したがいまして、私も一般人と同様に、なんとか総研のチーフ・ストラテジストとかのコラムを読んだりして勉強させていただいております。
ところで、年初に立てたであろう今年の抱負は何だったか思い出そうとするのですが、まったく思い出せません。
が、とある記事では、数ある「目標」と呼ばれるもののうち、「今年の抱負」の達成率は比較的高いとのことですので、私もいつの間にか達成したのかも知れません。
皆様はいかがだったでしょうか。
では、よいお年をお迎えください。
今日の朝刊で、
政府は、高速道路のインターチェンジや幹線道路の周辺で、倉庫など物流施設を整備しやすくするため、規制を年内にも緩和する方針を固めた。
対象となるのは、主に郊外のIC周辺などに広がる「市街化調整区域」。無秩序な都市開発を防ぐため、建築に制限がある。開発には自治体の許可が必要で、原則として公共施設しか建てられない。物流業界は、施設用地の確保が難しいとして、緩和を求めていた。
という記事が載っておりましたので、さっそくネットニュースに当たってみますと、毎日新聞、山陽新聞、奈良新聞、山陰中央新報、福島民友新聞社、千葉日報、西日本新聞、各媒体の文章がまったく同じなのも気になるところですが、政府は、というので首相官邸のホームページを確認しても、そんな記事は見つけられませんでしたので、まだまだ新聞という媒体は情報源として必要だと感じました。
ところで、物流施設用地の不足は九州でも深刻なようで、鳥栖のあたりに用地がないというお話はよく聞きます。
福岡市では、福岡IC周辺の東区蒲田地区あたりに広がる市街化調整区域を、大規模流通業務施設指定区域というのに指定しており、これによって建設された物流施設も多数あるのですが、福岡webまっぷでは、このエリアは真っ白な市街化調整区域としか描かれておりませんので、不動産を調査される方はご注意ください。
ちなみに、大規模流通業務施設指定区域の根拠法令は都市計画法らしいです。
本日、研修会で知った国税庁の財産評価における質疑応答。
景観法に基づき景観重要建造物に指定された建造物である家屋及びその敷地の用に供されている宅地は、どのように評価するのですか。
という照会に対して、
景観重要建造物である家屋及びその敷地の用に供されている宅地でないものとした場合の価額から、その価額に100分の30を乗じて計算した価額を控除した金額によって評価します。
と回答されています。
不動産の調査をしていると、景観計画を定めている景観行政団体に出くわすことは、けっこうあります。
なぜ100分の70で評価するのか、という根拠として、
通達5:評価方法の定めのない財産の評価
通達24-8:文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価
通達89-2:文化財建造物である家屋の評価
が挙げられています。
こんな評価があるなんて、改めて税理士さんの苦労を知った気がします。
こんなの見逃しますよ。