不動産について話すうえで欠かせない知識が
「建蔽率」
「容積率」
建蔽率は、敷地面積に対する建坪の割合のこと。
容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。
土地の価格により大きな影響を及ぼすのはどちらかと言いますと、容積率です。
同じ面積の土地でも、容積率が200％の土地と400％の土地では、建てられる建物のサイズが違ってまいります。
単純に言いますと、たとえば賃貸マンションを建てる場合、400％の土地には200％の土地の2倍の床面積のマンションを建てることができます。
床面積が2倍ですと、家賃収入も2倍。
ですから、土地の価格も2倍でよいというわけです。
（そんなに単純な話ではありませんけど）
そんな容積率。
どのようにして決まるのかと言いますと、ひとつは都市計画で定められた指定容積率というものがございます。
もうひとつが、前面道路幅員に係数（原則として、住宅系が0.4、その他が0.6）を乗じた容積率です。
そして、小さいほうの数値が、その土地の基準容積率ということになります。
たとえば、商業地域に指定されており、指定容積率が400％、前面道路幅員が6ｍの土地ですと、指定容積率は400％ですが、前面道路幅員6×係数0.6＝3.6（＝360％）と比較すると、360％のほうが小さくなりますので、この土地の基準容積率は360％となります。
（前面道路幅員が12ｍ以上ですと、指定容積率＝基準容積率となります）
ところが、この係数は一般的には0.6なのですが、
「特定行政庁が都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物については
０．８とすることができる」
という規定がございまして、あやうく基準容積率を見誤りそうになったことがございます。
土地の価格に影響を及ぼす基準容積率ですから、不動産鑑定士が間違えるわけにはまいりません。
これは北九州市の例ですが、ご参考にしていただければ幸いです。
