底地の併合などという専門用語を使ってしまいました。
(正確には借地権がありませんので、底地の併合ではありません)
事例のご紹介です。
こんなご相談がありました。
土地の所有者Aさんは、建設業者Bさんに、資材置き場などに使うための土地を貸していました。
このたび、BさんがAさんに、借りているこの土地を買い取りたいと言ってきました。
Aさんは、この土地をいくらぐらいで売ればよいのか、ざっと計算するために、
固定資産税評価額 ÷ 0.7(※)
をしてみると、約1,500万円となりました。
(※)さすが地主さん。よくご存じです。なぜこんな計算をするのかは、別の機会に。
ところが、Bさんが言うには、
「この土地の価値は1,500万円ぐらいだろう。
でも、この土地には残土が積まれていて、この残土の処分費に5~600万円かかるので、1,000万円で買ってやろう。」と。
そうです。
Bさんは資材置き場としてだけでなく、現場で出た残土の堆積場として、この土地を使っていたのです。
借主自ら、土地の価値を下げるようなことをしておいて、そのぶん安くしろとは、あきれてモノが言えませんし、不動産鑑定士の出番以前の問題です。民法に詳しい法律家をご紹介します。
この場合、残土でしたが、土壌汚染などでも同様のケースが想定されます。
似たようなケースは、実は公共事業にもあります。
たとえば、下水処理場を作るための用地買収で、「将来このエリアに下水処理場ができるから、このあたりの地価は下落する。」という要因を考慮して土地価格を決めたら、地主さんは怒りますよね。
逆に、道路を拡幅するための用地買収で、「将来この道路は広くて交通量の多い幹線道路になるので、この道路沿いの地価は上昇する。」という要因を考慮して土地価格を決めるのも不公平ですよね。
このような場合、「当該事業による影響がないものとして」というような評価条件を付けて鑑定評価を行います。